Wenn die Rente aufs Haus geht

Leibrente, Umkehrhypothek oder Nießbrauch – Wer im Alter Geld braucht, kann als Eigenheim- oder Eigentumswohnungsbesitzer seine Immobilie verkaufen oder beleihen und trotzdem darin wohnen bleiben. Mit der Immobilienrente haben Senioren verschiedene Möglichkeiten, ihr Wohneigentum zu Geld zu machen. Eine interessante Option auch für Menschen mit Conterganschädigung. Anbieter von solchen Immobilienrenten sind Banken, Versicherer oder auch Stiftungen. Vor Vertragsabschluss sollte man die eigene Situation aber genau analysieren und sich eingehend beraten lassen.

Manche Senioren möchten ihre Rente im Alter aufbessern. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Geht es den einen darum, den monatlichen Verfügungsrahmen zu erweitern, möchten andere vielleicht in größere Reisen investieren, während dritte die eigenen Kinder oder Enkel unterstützen wollen. Wohneigentum zu verkaufen, ist dann eine Möglichkeit. Aber: Es  gibt verschiedene weitere Optionen, die eigene Immobilie zu veräußern – ohne aus ihr ausziehen zu müssen.

Mehr Liquidität

Die Immobilienverrentung ist ein Darlehen, das durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert ist. Dahinter stehen Finanzierungsmodelle, bei denen Eigentümer und Eigentümerinnen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung beleihen. Dafür erhalten sie eine monatliche Rentenzahlung und erhöhen so ihre Liquidität, bei weiterer Nutzung der Immobilie. Das ist sinnvoll für alle, die nur über eine geringe Rente verfügen und Wohneigentum besitzen.

Es gibt mehrere Modelle, um im Alter finanzielle Flexibilität über den Immobilienbesitz zu erzielen. Am bekanntesten dürfte die Leibrente sein. Diese gibt es entweder bis ans Lebensende oder auf Zeit. Beiden Varianten gemein ist, dass ein Rentenvertrag zwischen dem Vertragspartner – zum Beispiel einer Stiftung oder der Deutschen Leibrenten AG – und dem Eigentümer geschlossen wird.

Eine weitere Option ist der so genannte Verkauf mit Nießbrauchrecht: Der Veräußerer (Nießbraucher) erhält hier das Recht, seine Immobilie weiter zu bewohnen oder sie zu vermieten. So können etwa Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen und dank des Nießbrauchrechts Wohnung, Haus und Grundstück weiter nutzen. Anfallende Steuern werden vom Nutznießer getragen.

Eine andere Variante: Bei einem Teilverkauf mit Nutzungsentgelt wird die Immobilie zum Teil veräußert. Die Eigentümer bleiben dort wohnen und entrichten eine Art Miete.

Bei einer zeitlich begrenzten Umkehrhypothek (auch Rückwärtshypothek genannt) werden Zinsen und Tilgung gestundet. Man erhält also einen Geldbetrag, der nicht mit Zinsen und Tilgung, wie üblich, zurückgezahlt werden muss. Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Auszug aus der Immobilie fällig. Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Oder aber die Bank übernimmt die Immobilie und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus.

Verschiedene Modelle für verschiedene Ansprüche

Die verschiedenen Modelle ermöglichen, dass die Verkäufer zusätzliche Rentenzahlungen auf einmal, in Raten, als Leibrente lebenslang oder zeitlich befristet erhalten. Was im konkreten Fall am besten ist, entscheidet nicht nur der Taschenrechner. So schmälert etwa das Recht, lebenslang in der Immobilie wohnen zu bleiben, den Verkaufspreis bzw. den Beleihungserlös. Der Wert der Immobilie, das Alter der Besitzer zum Zeitpunkt der Verrentung sowie deren Lebenserwartung sind weitere Einflussfaktoren. Ebenso sind die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu klären.

Grundsätzlich gilt, wer auf zusätzliches Geld im monatlichen Turnus angewiesen ist und auf Lebenszeit im Eigentum wohnen bleiben will, bekommt weniger Erlös als solche, die sich auf eine zeitliche Begrenzung festlegen. Für Letztere ist eine Einmalzahlung oft die bessere Option. 

Entscheidungshilfen und Beratung

Was man jetzt schon ahnt: Das eine und beste Modell zur Immobilienverrentung gibt es nicht. Für Leibrenten sind Partner wie die Caritas Gemeinschafts-stiftungen, die Liebenau Stiftung oder die Deutsche Leibrenten AG Ansprechpartner, bei Verkauf und Vermietung bzw. bei Nießbrauchrecht oft auch Privatleute. Umkehrhypotheken sind wiederum Angelegenheiten von Banken.

Schnelle Entscheidungen sollte man daher vermeiden. Man muss sich im Klaren darüber sein, was man will und welche Faktoren entscheidend für einen selbst und die Angehörigen sind. Hier bleiben Analysen und Beratung wichtig. Diese können von unabhängigen Beratern kommen. Prüfen Sie immer mehrere Angebote und beziehen Sie Ihre Familie und potenzielle Erben mit ein; erst recht, wenn der Immobilienverrentungsplan auch sie betrifft. Ein Fachjurist und gegebenenfalls auch ein Steuerberater sollten sich das Vertragswerk vor der Unterzeichnung ansehen.

LINKS

Die Stiftung Warentest hat zum Thema einen umfänglichen Artikel veröffentlicht. Inklusive einer Checkliste steht dieser zum Download (6 Seiten PDF, einmalig 2,50 €) auf den Seiten der Stiftung Warentest bereit.

Begriffsklärungen und verschiedene Angebote zur Immobilienverrentung findet man über den Anbieter Immofinanz.